苹果深圳研发中心落地引发华润与华为罕见对峙!

实际上,这种互搏在深圳早已经存在。位于龙岗区坂田街道的华为总部基地和位于龙华区龙华街道的苹果在华最大代工富士康,就是隔梅观高速相望。

2016年10月11日,苹果公司首席执行官蒂姆·库克造访深圳,受市委书记和市长接待时,宣布苹果公司将在深圳设立研发中心。此后,才于2017年1月7日挂牌成立的龙华区,喜迎苹果大礼包,通过在观湖九龙山科技片区规划兴建苹果科技小镇,后来居上,成功促使苹果公司在中国的第二家研发中心安在自家院内。

至此,规划面积1.9平方公里的苹果科技小镇,面积2平方公里的华为总部基地,开始真正形成隔路竞争的局面。窃以为,这种竞争极易形成麦当劳&肯德基、奔驰&宝马、百事可乐&可口可乐式品牌互相促成,成为深圳梅观创新走廊上最耀眼的两颗明珠,共同奔往全球顶级品牌。

深圳土地资源稀缺,一次性拿出1.9平方公里净地绝无可能。成功“娶”到苹果的龙华区,在规划的六大产业片区中,九龙山科技片区拥有体量最大的产业用地,可新增建设用地约188公顷,其中产业用地56公顷,新增产业建筑面积约319万㎡。但是,其间也穿插有大量的历史遗留土地及建筑问题,包括约22.7万㎡的建筑物。

为迎接苹果研发中心尽早落户,龙华区城市更新局(土地整备局)、福城街道办等多部门联合行动,经过一年多时间,完成土地整备工作,使得九龙山科技片区终于连片,苹果科技小镇成色十足,名副其实。

2018年7月23日,省府发布《广东省人民政府关于印发广东省新一代人工智能发展规划的通知》,提出重点打造龙华人工智能产业核心区,主要是在九龙山片区。

九龙山科技片区将围绕人工智能主导产业,打造人工智能产业集群,将打造为集高新科技、高端产业、高等教育于一体的产学研示范区,承载着龙华未来五至十年产业高端化转型的引擎之责。

按其创建融合现代大学和国际科技城功能的创新知识城区的定位,还将打造集国际高端教育、研发孵化、总部经济、生态休闲于一体的创新知识城区,计划引入国际一流大学。这也意味着,继西丽大学城、龙岗国际大学城、坪山大学城之后,深圳第四座大学城有望在龙华诞生。

今年的1月19日,市人大代表刘健建议深圳重视龙华北部的重要战略意义,打造深圳北部新的市级中心,建议将九龙山纳入市重点区域,完善相关规划,加快建设。目前,深圳规划有17个重点发展区域,龙华区仅有深圳北站商务中心区在列,培植新的经济引擎强烈,苹果研发中心落户成为最好的机会。

2017年8月31日,龙华区人民政府与华润置地有限公司就苹果科技小镇项目举行战略合作签约仪式。华润置地在深圳湾综合体之后,再次参与深圳“产城融合、科技驱动”的卓绝行动,打造宜业宜居小镇。

华润置地历时十年,打造总建筑面积约120万㎡的深圳湾综合体,体现了超凡城市综合投资开发运营实力。这座综合体,汇聚有中国华润大厦“春笋”、深圳湾万象城、深圳湾体育中心“春茧”、安达仕酒店、华润金融大厦、悦府、瑞府、中国华润大厦艺术中心、木棉花酒店等九大业态,成为粤港澳大湾区城市活力与时尚的中心。

龙华区与华润置地共同打造“明日之城”苹果科技小镇,将推动实现“北部都市核心区、产业创新主力区、现代宜居生态区、民生幸福活力区”发展目标,整体打造成龙华区集高新产业、生活居住、高端配套与绿色生态为一体的综合片区改造标杆,助力龙华加快建成现代化、国际化创新型中轴新城。

苹果科技小镇+第四座大学城+华润综合体+新的市级中心+重点发展区域,多个充满想象空间的预期,无疑让人对九龙山片区是否会成为下一个投资热点区域产生联想。

从深圳重点区域发展成投资价值高地的历史可以看出,规划主导+产业助力+品牌引领,构成了最为核心的要素,深圳湾如此,前海亦然。

就近看,先于九龙山科技片区崛起为“宇宙中心”的深圳北站商务中心区已经率先垂范。

而在九龙山片区,目前已有万科开发了九龙山居住项目,及3个安居房小区。在华润苹果科技小镇项目建设全面启动之前,在售的仅有嘉霖微商大楼(注册名:桔新微商大楼),在售房源为256套建面约35-45㎡、层高约4.5-5.1米、开间3.9米的资产。

对比深圳湾普遍10万+、龙华深圳北站商务区片区6-10万的单价,该项目3.1万/㎡的单价的投资回报率显然更高。

笔者找到华润深圳湾悦府一期的一套106㎡的住宅,租金报价25000元/月,销售单价不低于13万元/㎡;附近的海印长城一套92㎡住宅,租金相对便宜较多,报价为10000元/月,销售单价约8.5-8.9万元/㎡;

再看一下龙华“宇宙中心”,水榭春天六期一套88㎡住宅,租金报价7000元/月,销售单价约为7-8万元/㎡;华业玫瑰四季馨园一期一套51㎡住宅,月租报价5600元,销售单价约为6.5-7万元/㎡。

上述4套房源,租金回报率分别约为0.0216、0.0153、0.0136、0.0214左右,而嘉霖微商大楼附近45㎡单位月租金可达到3700元,折算出的租金回报率为0.0318,投资回报率均高出上述4套房源,投资价值凸显。

当然,这只是一种最简单的计算方式,参考意义还不够充分。考虑到苹果科技小镇项目将动工、苹果研发中心落户、人工智能核心产业区规划等多重利好叠身,大量高端产业人口集聚,九龙山片区未来租金水平还将水涨船高,至于投资回报年限将会出现怎样的变化,则要看物业销售价格的变化了。

该项目毗邻华润苹果科技小镇,所在的观澜片区城市更新单元约有200个,目前已有37个获得立项签约,包括万科、合正、佳兆业、鸿荣源、龙光、恒裕等品牌开发商。

项目所在紧邻在建的地铁4号线长湖站,交通条件突出,“一横五纵”干道通达,规划中还有18号线号线从附近穿过,可便捷接驳深圳北站、光明城站,享受高铁便利,形成“三轨道+两枢纽”的出行格局。

配套条件也值得一提。社区拥享三大公园环抱,包括九龙山生态公园,还有在建中的深圳博物馆自然馆与观澜文化体育公园;周边商圈氛围浓郁,包括兴万达广场、观澜湖新城、万悦城商业广场、合正观澜汇、佳兆业观澜丰盛商业和天虹商场等六大商业提供丰腴生活享受。

笔者断言,九龙山科技片区大概率会出现售价租金同步攀高趋势。嘉霖微商大楼不限购,趁低抢进,理应可获取更高的回报。首付仅需5万元起,如此低的门槛,无疑是提供给普通投资者完成逆袭的又一次绝佳机会!

华润苹果科技小镇规划效果图公布之日,或许就是九龙山科技片区楼市暴击之时!